第一年出租房屋利息抵稅心得

小編去年買了第二間公寓，本來的那間公寓先出租一陣子，這一年的利息抵稅計算非常複雜...

免責聲明：本文及其中任何文字均僅為一般性的介紹，絕不構成任何法律意見或建議，不得作為法律意見或建議以任何形式被依賴，我們對其不負擔任何形式的責任。我們強烈建議您，若有稅務問題，請立即諮詢專業的稅務律師或稅務顧問。

• 第一間公寓從1~5月是自住宅，7月開始出租。
• 第二間公寓從6月開始到12月是自住宅。

因為利息抵稅有$75萬的上限，這一年會一個月(6月)兩邊加起來的貸款額超過$75萬(7月以後第一間公寓的利息抵扣就被算到出租房)。小編覺得有下面幾種算法：

1. [ $75萬 / (第一間公寓年初貸款額 + 第二間公寓起始貸款額) ] x (第一間公寓1~6月繳的利息 + 第二間公寓6~12月繳的利息)
2. { $75萬 / [ (第一間公寓年初貸款額 + 年底貸款額 ) / 2 ] + [ ( 第二間公寓起始貸款額 + 年底貸款額) / 2 ] } x (第一間公寓1~6月繳的利息 + 第二間公寓6~12月繳的利息)
3. 第一間公寓前1~5月的利息 + 第二間公寓7~12月的利息 + [$75萬 / (第一間公寓6月貸款額 + 第二間公寓6月貸款額)] x (第一間公寓6月繳利息 + 第二間公寓6月繳利息)

扣繳額度分別是 3 > 2 > 1。感覺3最適當，但是小編不是CPA也不知道要怎樣報才正確。還是交給CPA處理好了...

另外要注意的是，出租房的收入和支出(像是房租、HOA、管理出租房的支出、出租房的修繕、出租房的銀行貸款利息、和出租房的房產稅)，會被另外拉到Form 1040 Schedule E計算。每年記得要把房產稅的兩個Installment都繳掉才可以抵最多稅。