房屋貸款：Refinance, Recast, Modification心得

小編的房屋貸款，分別經歷過Refinance, Recast, 和Modification，以下紀錄這三種程序的經驗。

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• Refinance
• 使用時機：
• 貸款利率變低，想要套用更低的利率。
• 或是想要轉換貸款方案，例如從7/1 ARM轉換到30-Year Fixed(或15-Year Fixed)。
• 費用：
• 每家銀行不同，費用一般是和買房子時的新貸款差不多，大約是幾千美金。
• 如果Refinance是和當初買房子同一家銀行做，可能可以省一些Appraisal Fee和Title Insurance。如果Refinance是和不同家銀行做，可能還要多付原本銀行的Pay Down Fee。
• 有不少銀行的Loan Officer有在做不需要付任何費用(No Point No Fee)的Refinance。
• 在確定要Refinance前可以多問幾家銀行，或是向朋友打聽有哪些Loan Officer有在做不需要付任何費用的Refinance。不同銀行可能利率會有差距。
• 流程：
• 和買房子時的新貸款一樣，要Hard Pull貸款人的Credit、準備近兩個月銀行明細，房子也要讓Appraiser估價，簽名文件也要公證。
• 如果銀行明細在最近兩個月有轉賬記錄，要交代轉帳金額來源。
• 接洽窗口是銀行的Loan Officier。
• Recast (或是Amortization)
• 使用時機：
• 手中有一筆錢，想要先還掉一部分貸款並且降低每月還款本金。如果不做Recast直接把這筆錢還進貸款，每個月的還款額還是一樣，只是利息部分變少)。Recast是讓本金部分變少，利息部分和不做Recast一樣。
• 費用：
• 每家銀行不同，大約是幾百塊美金。
• 流程：
• 只需要填寫申請書，把支票郵寄過去即可。要注意的Recast的順序是先填申請書，寄支票過去由銀行存這一筆要用來Recast的錢。不能先把錢存進去在跟銀行講要Recast。
• 接洽窗口是銀行內部的Loan Department。
• Modification
• 使用時機：
• 和Refinanceㄧ樣，但是跟原本的貸款銀行做Modification。不一定每家銀行都有提供這個選項。
• 費用：
• 免費。
• 流程：
• 要Hard Pull貸款人的Credit，但不用準備近兩個月銀行明細、房子也不用讓Appraiser估價、簽名文件也不用公證。
• 接洽窗口是銀行的Loan Officier。

如過是年底或是年初Refiance，Title公司似乎有規定房屋稅必須繳完前半部分房屋稅(或是全部繳完)，手頭上必須要預留一些現金來繳房屋稅。如果選擇把錢匯進Title公司讓Title公司繳房屋稅，務必要確定Title公司有即時繳清(不然會有10%遲繳罰款)。

建議確定Refinance可以完成以後在停止前一家銀行的自動扣款繳貸款，以免漏繳影響信用。如果溢繳也要追回來。

小編有一次Refinance是和Loan Agent，不是直接找銀行的Loan Officier。和Loan Agent做，到做完兩週後才會確定貸款賣給哪家銀行，到這時候才能設定自動扣款繳貸款。要記得繳款給新銀行，以免漏繳影響信用。